SCPI rendement : tout savoir sur ce placement immobilier performant

Les SCPI de rendement sont des sociétés civiles de placement immobilier qui investissent dans des actifs immobiliers diversifiés afin de générer des revenus locatifs réguliers pour leurs associés. Dans un contexte économique incertain marqué par une inflation persistante et des taux d'intérêt bas, ces véhicules d'investissement suscitent un intérêt grandissant auprès des épargnants en quête de performance et de sécurité. Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur les SCPI de rendement, leurs avantages, leurs risques et les critères de sélection pour optimiser votre investissement.

Au-delà du taux de distribution, d'autres critères sont à prendre en compte pour sélectionner la SCPI de rendement adaptée à votre profil et vos objectifs :

• La solidité de la société de gestion : optez pour un acteur reconnu du marché, disposant d'une expérience significative et de moyens importants pour gérer efficacement les actifs.

• La qualité et la localisation du patrimoine : privilégiez les SCPI détenant des immeubles bien situés, aux prestations techniques de qualité et bénéficiant d'un fort potentiel locatif.

• La diversification sectorielle et géographique : une SCPI investie sur différents types d'actifs (bureaux, commerces, santé...) et zones géographiques sera plus résiliente face aux aléas du marché.

• Les frais et la liquidité : comparez les frais d'entrée, de gestion et de sortie ainsi que les conditions de revente des parts pour optimiser la rentabilité nette de votre placement.

   

N'hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour affiner votre stratégie d'investissement en fonction de votre situation fiscale et patrimoniale.

Il existe plusieurs modalités pour accéder aux SCPI de rendement selon vos contraintes budgétaires et votre horizon de placement :

• La souscription en pleine propriété : vous achetez des parts de SCPI au comptant et percevez des revenus immédiats, proportionnels à votre investissement. Le ticket d'entrée démarre à quelques centaines d'euros.

• L'achat en nue-propriété : vous n'acquérez que la nue-propriété des parts, à prix décoté, et ne touchez les revenus qu'au terme d'une période de démembrement. Une option intéressante pour préparer sa retraite.

• La souscription à crédit : en finançant votre achat de parts à crédit, vous pouvez augmenter votre capacité d'investissement et déduire fiscalement vos intérêts d'emprunt. Un effet de levier à manier avec prudence.

• L'investissement via l'assurance-vie : loger des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie permet de bénéficier de la fiscalité douce de l'enveloppe sur les revenus, les plus-values et la transmission, avec des frais parfois réduits.

   

En fonction de vos priorités (percevoir des compléments de revenus, préparer votre retraite, optimiser votre fiscalité...), votre conseiller pourra vous orienter vers la solution la plus pertinente.

La fiscalité applicable aux SCPI de rendement est celle des revenus fonciers :

• Imposition des loyers : les revenus distribués sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, après déduction forfaitaire de 30% ou des frais réels. Les prélèvements sociaux de 17,2% sont dus.

• Taxation des plus-values : en cas de revente des parts, la plus-value réalisée est imposée au taux de 19%, après application d'un abattement progressif pour durée de détention au-delà de 5 ans. S'y ajoutent les prélèvements sociaux.

   

Des optimisations sont possibles selon les cas :

• Déduire les intérêts d'emprunt pour un achat à crédit.

• Opter pour l'amortissement comptable en cas de démembrement.

• Recourir à l'assurance-vie pour une fiscalité plus douce.

• Choisir des SCPI européennes aux revenus exonérés de prélèvements sociaux.

   

Votre situation fiscale sera étudiée par votre conseiller pour identifier les leviers adaptés.

Comme tout placement, l'investissement en SCPI de rendement comporte des risques dont il faut avoir conscience :

• Le risque de perte en capital : la valeur des parts de SCPI peut varier à la baisse en cas de retournement du marché immobilier. Rien ne garantit le capital investi.

• Le risque de vacance locative : en période de crise, les surfaces vacantes peuvent augmenter et peser sur les revenus distribués, même si cet effet est atténué par la mutualisation.

• Le risque de liquidité : les SCPI sont des placements peu liquides car la revente des parts n'est pas garantie. Il faut être en capacité de conserver ses parts sur la durée.

• Les risques liés à l'endettement : le recours excessif à l'effet de levier peut fragiliser certaines SCPI en cas de remontée des taux. Vérifiez le niveau d'endettement et donnez la priorité aux SCPI peu endettées.

   

Pour limiter ces risques, il est essentiel de :

• Diversifier son portefeuille sur plusieurs SCPI complémentaires.

• Privilégier un horizon d'investissement de 8 ans minimum.

• Se constituer une épargne de précaution en parallèle.

• Rester vigilant sur l'évolution des indicateurs clés des SCPI.

   

Avec les bons réflexes et un accompagnement avisé, la SCPI de rendement reste un outil de diversification patrimoniale pertinent, alliant potentiel de performance et sécurité sur le long terme.

Dans un monde de taux bas, voire négatifs, les épargnants sont plus que jamais en quête de solutions pour dynamiser leur patrimoine et préparer leur retraite. Avec des rendements sensiblement supérieurs aux fonds en euros de l'assurance-vie, les SCPI de rendement ont de beaux jours devant elles.

Néanmoins, le marché immobilier tertiaire se transforme sous l'effet de plusieurs tendances structurelles :

• La généralisation du télétravail et la rationalisation des surfaces de bureaux, qui poussent les entreprises à repenser leurs besoins immobiliers. Les SCPI devront se montrer sélectives et capacitaires.

• L'essor du commerce en ligne, qui rebat les cartes de l'immobilier commercial et logistique. Les SCPI positionnées sur le e-commerce et le dernier kilomètre ont un boulevard devant elles.

• Le vieillissement de la population, qui alimente une demande exponentielle pour les résidences seniors et l'immobilier de santé. Un relais de croissance majeur pour les SCPI spécialisées.

• La montée des préoccupations environnementales, qui valorise les actifs économes en énergie et pénalise les passoires thermiques. Les SCPI "vertes" auront le vent en poupe.

   

Autant de défis et d'opportunités qui dessinent les contours d'un marché des SCPI plus qualitatif et plus résilient, au service de la performance durable et du sens de l'épargne des Français. En s'adaptant à ces mutations sous l'impulsion de sociétés de gestion innovantes, les SCPI de rendement ont encore un bel avenir devant elles.